宜蘭買房，照這三步走

一般從「看中物件」到「拿鑰匙」約 45~60 天，分成 4 大階段：

• ① 斡旋／要約：出價協商，1~2 週
• ② 簽約：買賣雙方見面簽約，約 1 天
• ③ 用印 → 完稅 → 貸款：銀行鑑價、核貸、對保，約 30 天
• ④ 尾款交屋：驗收、點交、過戶完成，約 1 週

如果買中古屋，流程相對單純；買預售屋則要等建案完工，可能 2~3 年。

斡旋金：買方出示誠意的訂金，屋主同意後自動轉為訂金；若屋主不同意，原金退還。

要約書：書面出價意願，不用先付錢，但若屋主簽名後買方反悔，要賠 3% 違約金。

金額通常：

• 斡旋金 5~10 萬元（視物件總價）
• 部分會談到總價的 1~2%

簽約當天請帶：

• 身分證 + 印章（通常用印鑑章）
• 簽約金（通常為總價 10%，扣除已付的斡旋金）
• 配偶同意書（如有共同財產）

重點檢查：

• 合約上的地址、坪數、車位是否正確
• 交屋日、付款方式、違約條款
• 屋況現狀點交條件（是否附家具家電）
• 確認有履約保證（建議選「價金信託」或「價金返還」）

一般中古屋貸款可貸 7~8 成，所以頭期款要 2~3 成。

以 1,000 萬物件為例：

• 頭期款：200~300 萬
• 契稅、印花稅、代書費：約 8~15 萬
• 仲介費（買方）：總價 1~2% → 10~20 萬
• 裝潢／家電預備金：依屋況

💡 建議自備至少「頭期款 + 50 萬」當做稅費和緩衝金，免得要搬家時還要湊錢。

新青安 3.0（青年安心成家購屋貸款 3.0）於 2026-08-01 上路，是政府與 8 家公股行庫合作的購屋優惠：

額度依家庭類型分 3 段（3.0 新加碼）：

• 一般家庭：1,000 萬（不變）
• 新婚家庭（申請前 2 年內結婚）：1,200 萬（+200 萬）
• 育兒家庭（有未成年子女，含胎兒）：1,500 萬（+500 萬）

利率補貼（3.0 改為漸進退場）：

• 第 1-3 年：1.775%（政府 1.5 碼 + 銀行 0.5 碼補貼共 2 碼）
• 第 4 年起每年遞減 0.5 碼 → 約 1.9% → 2.025% → 2.15%
• 第 7 年後回歸市場利率約 2.275%

資格條件：

• 借款人 18 歲以上、未滿 50 歲；申貸年齡 + 核貸年限 ≤ 80
• 借款人本人 年所得 ≤ 200 萬（3.0 新增）
• 房屋總價上限：宜蘭 2,000 萬、新北新竹 2,500、台北 3,500（3.0 新增）
• 借款人及其配偶、未成年子女名下皆無自用住宅（首購族）
• 買自住用不動產（非投資、非商用、非農舍、非自地自建）

💡 想看你適用哪種額度？2026 新青安 3.0 完整攻略 有 3 情境試算 + 6 大踩雷點。

銀行主要看 3 件事：

• ① 物件條件（鑑價）：地段、屋齡、坪數、結構、樓層、有無凶宅／海砂／輻射紀錄
• ② 借款人條件：收入、工作穩定度、信用紀錄、現有負債、負債比 DTI ≤ 40%
• ③ 購買目的：自住 vs 投資（投資貸款成數會縮）

加分項：

• 軍公教、上市櫃公司員工（穩定加分）
• 有薪轉戶、存款往來紀錄的銀行
• 無信用卡循環、無小額信貸未清

2026 年 7 月目前行情（公股行庫）：

• 一般房貸利率：2.0~2.35%（指標利率 + 加碼）
• 新青安 3.0 補貼利率：前 3 年 1.775%，第 4 年起每年遞減 0.5 碼漸進退場
• 一段式 vs 階段式：階段式前 2 年約 1.9%，第 3 年起回到 2.2%

台灣 99% 的房貸都是機動利率（隨央行升降息浮動），幾乎沒有固定利率選項。

💡 若想鎖利率，有些銀行提供「理財型房貸」或「階段式固定」，但利率通常較高。

同一個物件、同樣條件，不同銀行的利率和成數可能差很多。建議：

• 找 2~3 家銀行同時送件比較
• 優先問薪轉銀行（條件通常較好）
• 公股行庫（台銀、土銀、合庫、華南、第一、兆豐、彰銀、臺企銀）新青安申辦最方便
• 民營銀行彈性大、放款快，但利率可能略高

張霞長期與宜蘭在地銀行專員合作，可以直接轉介評估、不用到處跑。

買方當下要繳的稅（以 1,000 萬物件為例）：

• 契稅：房屋評定現值 × 6%（約 3~8 萬）
• 印花稅：契稅金額 × 0.1%（約 500~1,500 元）
• 登記規費：房屋現值 × 0.1% + 土地申報地價 × 0.1%（約 3~5 千）
• 代書費：1.5~2 萬

💡 土地增值稅、房地合一稅是「賣方」繳，買方不用擔心。

買房後每年要繳的兩個稅：

• 房屋稅：每年 5 月繳，自住稅率 1.2%（2024 年起改「囤房稅 2.0」，非自住房屋最高 4.8%）
• 地價稅：每年 11 月繳，自住稅率 2‰，一般 10‰

以一般 30 坪公寓為例，兩稅合計一年約 1~3 萬元。

「重購退稅」是給換屋族的優惠：賣掉舊屋之後 2 年內買新屋（或先買後賣 2 年內），可以退還當初賣舊屋繳的土地增值稅和房地合一稅。

條件：

• 新購屋地價 ≥ 舊屋（差價部分不能退）
• 新舊屋都是本人或配偶、直系親屬名下自住
• 新屋設籍、無出租、無供營業用
• 買賣兩屋中間不能超過 2 年

💡 很多人忘記這個優惠，少退幾十萬。張霞每次換屋委託都會主動幫客戶算是否符合。

宜蘭看屋務必檢查（張霞歸納 8 大重點）：

• ① 結構：梁柱有無裂縫、磁磚是否空鼓、有無海砂屋紀錄
• ② 漏水：天花板、浴室頂、陽台、窗框（宜蘭最常見問題）
• ③ 採光通風：宜蘭雨季長，採光尤其重要
• ④ 水電管線：水壓、電箱容量、有沒有老舊電線
• ⑤ 格局：動線、有無暗房／穿堂煞
• ⑥ 周邊環境：嫌惡設施（宮廟、殯儀館、高壓電塔）
• ⑦ 樓梯間／公設：社區管理、雜物堆積、電梯狀況
• ⑧ 文件：土地權狀、建物謄本、使用執照

📋 張霞的免費看屋清單 PDF 有完整 44 項檢查點，可從買方選單下載列印帶出門。

三個角度交叉比對：

• ① 實價登錄：查內政部實價登錄 2.0，看近半年同社區／同區段成交行情
• ② 銀行鑑價：帶物件資料找銀行免費估價（銀行敢貸多少就是市場信心）
• ③ 區域行情：本站有「📈 宜蘭各區行情」參考

也可以用「收益法」反推：

• 租金 × 20~25 年 ≈ 合理總價（投資型）
• 自住物件通常會比投資型貴 10~20%（因不追求租金報酬）

交屋前 3~5 天要做「交屋驗收」，建議帶：

• 驗電筆、捲尺、手電筒、相機
• 合約上的「交屋清單」（冷氣、家具、窗簾等）

驗收重點：

• 水：每個水龍頭都打開，看水壓、水色、有沒有漏水
• 電：每個開關、插座都測試
• 門窗：開關是否順暢、有沒有損壞
• 附屬設備：冷氣、熱水器、抽油煙機是否可用
• 水電瓦斯表抄錶數，作為費用切割依據
• 房屋稅、管理費結算到交屋日

💡 合約已載明「清空交屋」的話，屋主必須把家具雜物全搬走，只留約定的附屬設備。

三種類型優缺點：

• 中古屋：便宜、可議價、位置好、屋齡舊要整修
• 新成屋：可立即入住、管理好、但比中古屋貴 20~30%
• 預售屋：分期付款輕鬆、可客變、但要等 2~3 年、有交屋風險

張霞的建議（依購屋者情境）：

• 首購族／預算有限 → 中古屋（屋齡 15~25 年）最 CP 值
• 雙薪無子女、立即入住 → 新成屋
• 年輕上班族、3~5 年後交屋 → 預售屋（注意建商信譽）
• 投資出租 → 中古屋，報酬率較高