2026 房貸 + 負債比 DTI 雙工具試算機

2026 年 4 月公股行庫行情：新青安約 2.06%（政府補貼版本，部分銀行 1.775% 起）、一般房貸約 2.475%（一段式）或階段式前 2 年 1.9% 第 3 年 2.2%。新青安最高 1000 萬、最長 40 年期、最長 5 年寬限期，限首購族（本人+配偶+未成年子女名下無自有住宅）。每節省 0.4% 利率對 800 萬 30 年房貸來說每月省約 1,600 元、總利息省約 57 萬。

本利平均攤還：月付金 = 貸款金額 × 月利率 × (1+月利率)^總期數 ÷ ((1+月利率)^總期數 − 1)。月利率 = 年利率 ÷ 12，總期數 = 年限 × 12。例：貸 800 萬、利率 2.06%、30 年期 → 月付約 29,820 元。月付金前期繳的利息較多、後期繳的本金較多（攤還曲線可看），總利息約 274 萬。

寬限期內只繳利息不還本金，月付金大幅降低（800 萬 2.06% 寬限期內月付僅 13,733 元，正常還款要 29,820 元）。優點：前 1-5 年現金壓力小，適合新婚或創業期。缺點：寬限期後年限縮短、本金集中後 25 年攤還，月付會比沒選寬限的更高（800 萬 30 年原本月付 29,820、有 5 年寬限期後變 33,931），總利息也較多。建議：除非確定 5 年後收入會大幅增加，否則直接走正常還款比較保險。

業界門檻：（A）前端比（房貸 DTI）= 房貸月付 ÷ 月收入，銀行希望 ≤ 30%；（B）後端比（整體 DTI）= (房貸+其他債務) ÷ 月收入，銀行希望 ≤ 40%。超過 40% 但 ≤ 50% 銀行可能要求增加自備款或提高利率；超過 50% 多數銀行會拒貸。金管會無強制規定，這是業界慣例，但若申請新青安會嚴格審核。建議在送件前先用本試算機確認自己的 DTI 落在哪一級。

DTI 超標時的 5 種補救：（1）增加自備款降低貸款金額 → 月付下降；（2）延長貸款年限（30 → 40 年）→ 月付下降但總利息增加；（3）申請新青安降利率（2.475 → 2.06%）→ 月付下降；（4）清償其他債務（信貸、車貸、卡費）→ 後端比下降；（5）共同借款人（配偶併計收入）→ 收入分母變大。最有效是組合運用：先清償高利率信貸、再加自備款 50 萬、最後申請新青安，這套組合在 800 萬房貸案例可把 DTI 從 50% 拉到 35%。