宜蘭房產免費估價（支援全台 7 縣市）

演算法：根據內政部實價登錄 30 萬筆以上資料找出您地址附近的均價（5 層精細查詢：門牌 → 巷弄 → 路段 → 鄉鎮 → 縣市），再依您勾選的 30+ 校正項自動加減。輸出每坪低（-5%）/ 中 / 高（+5%）三段價位 + 依面積算總價。跟仲介估價差在：仲介估價會親自看屋 + 比對社區帶看經驗 + 評估屋況細節 + 提供售價策略建議。本工具是「快速基準參考」，正式委託建議找張霞親自看屋。

市場主流區間：25-33% 公設比為標準（無修正）；25% 以下算低公設比（+3% 溢價，買方願付實際使用率高）；33% 以上算高公設比（-5% 折扣，坪效低買方排斥）。新成屋公設比通常較高（多含游泳池、健身房、垃圾處理室、消防設施等）；中古屋公設比較低（無豪華公設）。

選擇樣本原則：（1）社區相同；（2）屋齡接近 ±5 年；（3）坪數接近 ±10 坪；（4）樓層相近 ±2 層；（5）時間近：最近 1 年內成交；（6）至少 3 筆取均價。實價登錄含「車位價」要剔除；裝潢費通常不報實價；親屬間移轉價可能偏低。本工具已自動處理這些情境。

宜蘭 6 鄉鎮房價排序（115 Q1）：礁溪 25.3 萬/坪（溫泉觀光) > 羅東 25.1 萬/坪 > 頭城 24.7 萬/坪 > 壯圍 24.4 萬/坪 > 宜蘭市 23.4 萬/坪 > 五結 23.2 萬/坪。張霞主場：礁溪 / 頭城 / 宜蘭市 / 壯圍 / 員山 / 五結 / 羅東 — 7 個核心鄉鎮，住商不動產礁溪路加盟店 8 年深耕。

宜蘭市場經驗值：（1）貼近市場（±3%）：平均 45-60 天成交、議價空間 3-5%；（2）略高（+5-10%）：90-120 天成交，多耗 2 個月期間錯過買方；（3）明顯過高（+15% 以上）：乏人問津。建議：第一個月的帶看量是黃金機會。

本工具三段價的實務用法：
・「高價」當開價（留 5% 議價空間給買方議到中價）
・「中價」是合理成交目標（市場行情價）
・「低價」當底線（再低就不該賣，建議找張霞評估）