2026 土地增值稅 試算機

土增稅 = (本次公告現值 − 前次移轉地價 × CPI 比值 − 改良費等扣除) × 累進稅率。一般稅率（土地稅法 §33）：漲價倍數 < 1 為 20%、1-2 為 30%、≥ 2 為 40%；自用住宅優惠 10%（§34）。持有 20/30/40 年以上分別減徵 20%/30%/40%（§34-1）。CPI 比值由主計總處每月公告「各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用」資料計算。

（1）一生一次（§34）：適用 10% 稅率，條件較寬鬆（自用滿 1 年、無出租營業、面積在限內），但全國一生限用 1 次。（2）一生一屋（§34）：適用 10% 稅率，不限次數，但條件較嚴 — 必須本人/配偶/未成年子女連續設籍居住滿 6 年、出售前 5 年無出租或營業、全國僅持有 1 戶自用住宅、面積更小（都市 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝）。建議：先用「一生一次」，未來換屋再走「一生一屋」。

出售自用住宅後 2 年內（或重購後 2 年內出售）重購自用住宅，新買土地公告現值大於原賣土地公告現值扣除已繳土增稅餘額者，可申請退還已繳土增稅。申請方式：向新買土地所在地稅捐處提出退稅申請書 + 戶籍謄本 + 買賣契約。注意：退稅後 5 年內不得將新買土地改作非自用、出租、出售，否則須繳回已退稅款。

（A）都市計畫內土地：300 平方公尺（約 90 坪）；（B）都市計畫外土地：700 平方公尺（約 211 坪）。超過上限部分自動按一般稅率課徵（不是整筆失去自用優惠）。例如自用 400 平方公尺都市土地，前 300 平方公尺按 10%、超出的 100 平方公尺按一般 20/30/40% 稅率。本試算工具會自動處理超出面積部分。

漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (原地價 × CPI 比值)。若漲價倍數 ≤ 0（公告現值跌價、或扣除 CPI 調整後是負的），表示土地沒有真實的漲價，不課徵土增稅。常見免課徵情境：（1）短期持有期間 CPI 上漲幅度超過公告現值漲幅；（2）公告現值因區段被劃為公共設施保留地等原因下調；（3）配偶贈與不動產（§28-2）不課徵土增稅，但會記錄前次移轉現值，受贈人日後出售時計算累積土增稅。