「張霞，我表妹從香港搬來，想在礁溪買間透天養老，可以嗎？」
「我哥在加州工作 30 年了，想退休後回宜蘭買溫泉宅，要怎麼弄？」
「我嫁去上海的姑姑想拿錢回宜蘭老家附近買間透天，是不是要走特別程序？」
最近，我網站後台訪客來自台灣（38%）、美國（38%）、加拿大、日本、荷蘭。礁溪這邊也帶看過好幾組香港家庭。三類買家——大陸籍、港籍、一般外籍（美、加、日、英、澳、紐等）——在台灣買房的規則差很多，光是「能不能買」就有三套答案。
這篇我整理 2026 年最新法規、過戶流程、房地合一稅 2.0 外籍適用稅率、宜蘭實際成交區間，給想替外籍親友研究的你一次看懂。文末附英文 TL;DR，方便你直接轉給海外親友。
一、為什麼宜蘭近年多了外籍買家？
過去兩年，礁溪、頭城的外籍帶看明顯增加。原因不難理解：
第一，礁溪溫泉宅總價落在 800-3,000 萬甜蜜點（實際帶看的港人多落在 1,000-1,500 萬，較高總價區間以美籍華僑、退休族為主）。同樣價位在台北只能買老公寓，但在礁溪可以買一棟有溫泉、有院子的透天或大坪數別墅，這對在美國 / 香港住慣大空間的買家有強烈吸引力。
第二，宜蘭雙語學區成形。聯合國際實驗教育機構、佛光人文社會學院在宜蘭設點後，回流台僑帶小孩回台念書的家庭會優先看宜蘭。
第三，雪隧 + 桃園機場 1 小時車程。對需要常常飛美西、香港的買家，這是「能不能買」的剛性條件。
第四，宜蘭房屋稅、地價稅基期相對低。同樣大小的房子，宜蘭的持有成本只有台北的一半，對只是季節性回台居住的買家很關鍵。
二、第一個原則：互惠原則（土地法第 18 條）
不是所有國家公民都能買台灣不動產。台灣《土地法》第 18 條規定的「平等互惠原則」白話說就是：你的國家允許台灣人在那邊買土地，台灣才允許你的人民在這邊買。
內政部地政司有一份 《外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表》，分成三類：
| 類別 | 能否買 | 你關心的國家舉例 |
|---|---|---|
| 表一：完全平等互惠 | 自由買賣 | 美國 42 州、加拿大（各省）、英國、日本、韓國、紐西蘭、澳洲、德國、法國、荷蘭、瑞士、義大利、馬來西亞、印度、瑞典、墨西哥… |
| 表二：附條件平等互惠 | 有限制 | 香港、新加坡、菲律賓、泰國、俄羅斯、捷克、芬蘭、烏克蘭… |
| 表三：非平等互惠 | 不能買 | 澳門、印尼、越南、緬甸、伊朗、土耳其、立陶宛、寮國、東帝汶… |
⚠️ 三個需要特別注意的點
第一，澳門人不能在台買房。澳門私人土地所有權體制與台灣不同，台灣認定不符合土地法第 18 條的平等互惠原則，因此原則上禁止澳門居民在台取得土地權利。例外：依據《香港澳門關係條例》相關規定，持有澳門永久居留資格且符合「華僑身分」的個人，可依法在台灣取得、設定土地權利。購買程序：合格的澳門居民申辦在台不動產登記時，需親自或授權親友，並提交身份證明文件與相關經過認證的授權書。
第二，香港人要持永久居民身分證。依香港澳門關係條例，「香港居民」必須：(a) 持有香港永久居民身分證；(b) 只能持有英國國民（海外）護照（BNO）或香港特別行政區護照；(c) 不能同時持有其他第三國的旅行證件。單純拿香港護照不夠，還要有香港永久居民身分證。
第三，美國各州不一樣。雖然 42 個州在表一（完全互惠），但奧克拉荷馬州列在表三（不能買）、南卡羅萊納州有 50 萬英畝面積上限、明尼蘇達 / 愛荷華 / 馬里蘭 / 西維吉尼亞 / 北達科他 / 南達科他只能買非農地、密西西比有居留權限制。如果你親友是上述州的居民，要事先確認。
旅居國外華僑（持中華民國國籍）= 本國人
如果你親友是「拿外國護照但沒喪失中華民國國籍」（也就是雙重國籍華僑），適用的法令跟本國人完全相同——不需要互惠證明、沒有土地法 17 條限制、稅務也走本國人那套。這是後台 38% 美籍訪客中很大一部分人會走的路（很多台僑保留中華民國國籍）。
三、不論哪國人，這 7 種土地都不能買（土地法第 17 條）
只要是外國人，下列 7 種土地完全禁止取得、設定負擔或租賃：
- 林地
- 漁地
- 狩獵地
- 鹽地
- 礦地
- 水源地
- 要塞軍備區域及領域邊境之土地
⚠️ 宜蘭買家要特別注意
- 礁溪部分山區屬於「林地」——溫泉宅看到「依山傍水」，要先查地目，不是建地不能買。
- 冬山、南澳沿海要塞軍備區——某些海邊地段是軍事敏感區，外國人不能買。
- 農地外國人「原則上是不可以購買的」（這是常見誤會）——若外國人符合「外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法」之規定，仍有機會取得農地。外國人不得基於「自用」或「住宅」目的購買農舍，因為農舍是為了便利農事而存在的，並非一般住宅。（本國籍華僑買宜蘭農地的完整法令、農地稅務與實務流程，可搭配閱讀 2026 宜蘭農地買賣完整指南。）
（華僑若購得宜蘭農地、計畫經營民宿、露營區、農業設施或申請農舍，請先了解 2026 台灣農地容許使用完整指南 的容許使用申請程序與法令限制。）
例外：因繼承取得
外國人如果是「繼承」取得 17 條限制土地，可以登記，但須於辦理繼承登記完畢之日起 3 年內出售給本國人。（華僑繼承宜蘭祖產常會碰到兄弟姐妹共同持有的局面，土地法 34-1 多數決處分、共有物分割、拆屋還地等實務，可參考 2026 持分土地處分完整指南。）
四、大陸籍買家篇｜法規最嚴，總量管制 + 居留天數限制
1. 必須經主管機關「許可」
大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（即陸資公司），經申請許可後，始可在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。受理申請窗口為不動產所在地之直轄市、縣（市）政府，再報請內政部許可，經內政部許可後，必須在 1 年內持許可函向地政事務所申辦登記。
實務上是先向不動產所在地之縣市政府提出申請，需進行個案審查，通常需 2 個月以上。檢附文件包含申請書、身分證明文件（常住人口登記卡）、大陸公證處公證文件、海基會驗證文件等。許可後方可簽約付款並辦理登記。
2. 三限政策（限戶、限總量、限地區）
- 限戶：每名陸籍買家在台限購一戶、僅供自住、不得出租、取得後 3 年內不得移轉。
- 限總量：每年土地上限 13 公頃、建物 400 戶。另設長期總量管制：土地 1,300 公頃、建物 2 萬戶。
- 限地區：軍事、安全、機密設施周邊、產業密集區、特定科學園區周邊禁止購買。
3. 居住天數限制
陸籍買家在台居留每年合計不得超過 4 個月（120 天）。換句話說，買了房子也不能搬來常住。
4. 貸款
有居留證的陸籍人士（多為陸配或長期居留）可比照本國人申辦房貸；未取得居留證者，銀行貸款成數通常不超過五成、且承辦銀行有限。實務上多數無居留證的陸籍買家偏向現金交易，總價落在 300-800 萬區間的小坪數標的居多。
5. 持有 3 年內不得移轉
買進後 3 年內不得轉售、贈與。3 年期滿後出售適用房地合一稅 2.0（細節見第八節）。
6. 不要相信「找台灣人頭」這種捷徑
實務上偶爾聽到「找台灣親友當人頭買」這類提議——這是違法的。未經許可由陸資以借名登記方式取得不動產，主管機關得依《兩岸條例》第 93-1 條處罰鍰，並命令於期限內出售；逾期未出售，可逕行拍賣處分。借名登記過程中，行為人通常還會觸犯《刑法》第 214 條「使公務員登載不實罪」、第 210 條「偽造文書罪」等罪責。一旦被查獲，房子可能被強制處分，當人頭的台灣親友也會一起被偵辦。請務必走正規申請。
五、香港籍買家篇｜近年宜蘭最熱門外籍客群
香港在《互惠國家一覽表》表二（附條件平等互惠），可以買，但有幾個關鍵限制：
1. 身分認定要件
要符合「香港居民」資格，必須：
- 持有 香港永久居民身分證
- 只能持有 英國國民（海外）護照（BNO） 或 香港特別行政區護照
- 不得同時持有其他第三地區或國家的旅行證件
這個規定很重要——很多港人移民後拿了加拿大、英國永久居留，但如果同時拿了第三國護照，就不算「香港居民」，反而要走外國人 / 該國互惠規則。
2. 投資移民台灣 600 萬｜購房不算
港澳人士可透過投資 NTD 600 萬移民台灣，但有個非常重要的細節：購置不動產的款項不能計入投資移民額度。要走投資移民，必須是：
- 新設台灣公司
- 購買台灣現有公司股權
- 投資台灣現有公司
買間 1,000 萬的房子並不會自動讓你拿到台灣居留權。很多港人客戶搞錯這點，以為「我買間礁溪溫泉宅就能移民」——不行。要移民台灣得另外開公司或投資企業。
3. 過戶程序：比一般外國人多 15 天
香港買家的過戶流程跟一般外國人類似：地政事務所收件後，要報請直轄市/縣（市）政府核准。這道核准約多 15 天。所以從簽約到交屋，香港買家大約 2 個月（一般本國人交易約 45 天）。
4. 礁溪 / 頭城是港人首選
我目前接觸過的香港帶看，有以下共通點：
- 預算 1,000-1,500 萬：在香港買不到一坪，在礁溪可以買一棟透天
- 偏好溫泉宅：日式風格、能泡湯是加分
- 看重學區：有小孩的家庭會問宜蘭雙語的入學條件
- 看重生活機能：礁溪礁溪路、宜蘭市健康路一帶的便利店、超市密度高
5. 港人買房想享自住稅優惠的關鍵
要享房地合一稅自住優惠（10% 稅率 + 400 萬免稅額），要符合「持居留證住址連續居住滿 6 年、無出租、無營業」（細節見第八節）。所以港人買家如果是想以後賣房節稅，記得申請台灣居留證並在這個地址實際居住——只是買來偶爾度假不能享優惠。
六、美籍 / 一般外籍買家篇｜含華僑回流情境
美籍買家的兩種典型情境：
情境 A：純美籍（非雙重國籍）
純美籍買家適用《土地法》互惠原則。好消息是 42 州都在表一完全互惠（除奧克拉荷馬州外），可以買大部分土地（除 17 條限制 7 種土地外）。流程跟香港買家類似——多一道直轄市/縣（市）政府核准、整體約 2 個月。
情境 B：旅居美國的華僑（持中華民國國籍）
這是宜蘭最常見的「外籍買家」實際情境——其實不是外籍，是台僑。如果你的親友拿美國綠卡 / 美國護照但沒放棄中華民國國籍，適用法令完全等同本國人：
- 不需要互惠證明文件
- 過戶流程跟一般本國人一樣（不需要報直轄市/縣（市）政府核准）
- 可以申請房貸（持台灣身分證）
- 房地合一稅可享自住優惠（持有滿 6 年、無出租、無營業）
美籍買家的 3 個獨特注意事項
(1) FATCA / FBAR 海外資產申報
美國公民及綠卡持有人，全球資產都要向 IRS 申報。在台灣買房後，後續每年要：
- 申報 FBAR（FinCEN Form 114）：超過 1 萬美金的台灣銀行帳戶
- 申報 Form 8938（FATCA）：海外房地產相關金融資產達門檻時
不動產本身（純土地 + 建物）一般不需要直接申報，但賣房時的資金會。建議在簽約前先諮詢熟悉跨國稅務的會計師。
(2) 跨境匯款 50 萬美金以上要申報
從美國匯款超過 5 萬美金進台灣，需向中央銀行申報結匯（用於不動產投資）。一筆匯款超過 50 萬美金，銀行會要求附上不動產買賣契約等證明文件。建議分次匯入並保留所有文件，避免日後被認定為「異常資金流動」。
(3) 委託書要駐外館處驗證
美籍買家如果不能親自到台灣簽約過戶，要出具：
- 授權書：經駐美國各地的台北經濟文化辦事處（TECO）驗證
- 印鑑證明：經 TECO 或公證人驗證
- 外文文件：要附經 TECO 驗證或國內公證人認證的中文譯本
這個流程一般要 2-4 週，建議提早準備。
💡 另一個常見情境：在台灣的長輩想把房屋登記給海外子女、或借名登記在台灣親屬名下，雙方關係可能涉及民法 425-1 的「推定地上權」與借名登記效力爭議——可參考 2026 房地分離完整指南 的法律風險分析。
加拿大、日本、英國、澳洲、紐西蘭買家
跟美籍規則相同（互惠表一完全互惠），FATCA 不適用（FATCA 只是美國法），但本國的海外資產申報義務各國不同——買家要自己諮詢本國稅務顧問。
七、實務流程｜從簽約到交屋大約 2 個月
外籍買家（含港籍）的完整流程：
1. 簽約前準備（買家側，建議簽約前 4-6 週開始）
- 護照影本、居留證或互惠證明文件
- 駐外館處驗證的授權書（如不能親自到場）
- 銀行帳戶（外籍須有居留證或統一證號才能開戶）
- 跨境資金規劃（5 萬 / 50 萬美金門檻）
2. 簽約（D Day）
買賣雙方簽署不動產買賣契約書，買方支付定金（通常 5-10%）。
3. 用印 / 完稅（D+15 至 D+30）
代書（地政士）協助：
- 買方支付契稅（公告現值的 6%）
- 賣方支付土地增值稅
- 印花稅（買賣契約書 0.1%）
4. 報請核准（外籍多 15 天）
代書送地政事務所登記時，事務所審核無誤後，報請直轄市 / 縣（市）政府核准。這道流程比本國人多 15 天左右。
5. 過戶完成 / 點交（D+45 至 D+60）
地政事務所核發新的所有權狀，買方支付尾款，賣方點交鑰匙。全程約 2 個月（本國人約 45 天，外籍買家約 60 天）。
6. 房地合一稅申報（賣房時的延伸提醒）
買房時不需要申報房地合一稅，賣房時才要。但要記得：未來要賣這間房子，所有權移轉登記日的次日起算 30 日內必須申報——不論盈虧、不論金額，都要在 30 天內向國稅局申報。逾期會被罰款（搭配閱讀：2026 不動產繼承贈與稅完整攻略）。
八、稅務｜外籍買家的房地合一稅 2.0 完整解析
這是外籍買家最關心、也最容易踩雷的部分。
1. 買進時的稅（買賣雙方都要繳）
| 稅目 | 稅率 | 由誰繳 |
|---|---|---|
| 契稅 | 6% | 買方（房屋現值 × 6%） |
| 印花稅 | 0.1% | 買方（契約金額 × 0.1%） |
| 土地增值稅 | 累進 | 賣方（公告現值漲價總數額累進） |
2. 持有期間的稅（每年）
| 稅目 | 一般稅率 | 自住稅率 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 1.5%-3.6% | 1.2% 或 1% |
| 地價稅 | 累進 | 0.2% |
3. 賣房時的房地合一稅 2.0｜外籍適用最詳細
這是外籍買家最容易誤解的部分。關鍵在於「身分認定」：
第一步：判斷是否為「境內居住者」
- 境內居住者：一個課稅年度內在台灣居住合計滿 183 天
- 非境內居住者：一個課稅年度內在台居住未滿 183 天
第二步：對應稅率（依持有時間 + 身分）
| 持有時間 | 境內居住者 | 非境內居住者 |
|---|---|---|
| 持有 ≤ 2 年 | 45% | 45% |
| 持有 2-5 年 | 35% | 35% |
| 持有 5-10 年 | 20% | 35% |
| 持有 > 10 年 | 15% | 35% |
| 自住（持有並居住滿 6 年） | 10%（前 400 萬免稅） | 不適用 |
第三步：自住優惠（10% 稅率 + 400 萬免稅）的 4 個門檻
- 個人或配偶、未成年子女設有戶籍（外籍以居留證地址視同）
- 持有並居住連續滿 6 年
- 無出租、無營業、無提供他人經營業務
- 6 年內未曾使用過此優惠（一輩子可用一次以上但有間隔限制）
4. 申報期限｜買賣完成 30 日內
不論盈虧、不論金額，房地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內必須完成申報。逾期被罰款最高可達應納稅額 3 倍。
5. 三類買家的稅務情境試算
以下試算為示意性質，實際情境請另諮詢稅務代理人或會計師。
📍 案例 A：港人陳先生在礁溪買溫泉宅 1,200 萬，6 年後賣 1,500 萬
📍 案例 B：美籍華僑王女士（持中華民國國籍）在頭城買透天 1,000 萬，8 年後賣 1,300 萬
📍 案例 C：陸籍李先生在宜蘭市買 600 萬透天，4 年後賣 700 萬
九、5 個常見踩雷點｜外籍買家最容易出錯的地方
❌ 踩雷 1：以為港澳一樣 → 澳門原則上不能買（華僑例外）
港澳關係條例把港澳放在一起講，但互惠國家一覽表把澳門列在「非平等互惠」（不能買）、香港列在「附條件平等互惠」（可以買）——兩者待遇截然不同。例外：若你親友是持有澳門永久居留資格、且同時符合「華僑身分」的澳門人，仍可依法在台灣取得、設定土地權利，這是少數的例外路徑，需備妥華僑身分證明文件。
❌ 踩雷 2：以為買房就能移民台灣 → 港人投資移民 600 萬不含購屋
很多港人客戶問「我買間 1,500 萬礁溪溫泉宅是不是就能拿台灣居留？」—— 不是。投資移民 600 萬必須是新設公司、購買現有公司股權、或投資企業，買房不算。買房後若想長住台灣，要另外申請依親、應聘、投資移民等簽證。
❌ 踩雷 3：找台灣親友當人頭 → 行政罰鍰 + 強制拍賣 + 刑事責任
陸籍買家偶爾被建議「找台灣親友登記」逃避總量管制——這是違法的。主管機關依《兩岸條例》第 93-1 條可處罰鍰，並命令於期限內出售；逾期未出售可強制拍賣。借名登記過程中還會涉及《刑法》第 214 條使公務員登載不實罪、第 210 條偽造文書罪。被查獲時房子會被拍賣，當人頭的台灣人也會一起被偵辦。請務必走正規申請程序。
❌ 踩雷 4：以為非境內居住者也能享自住優惠 → 必須居住滿 6 年
外籍買家要享房地合一稅 10%/400 萬免稅優惠，必須持居留證、在該地址連續居住滿 6 年、無出租無營業。每年只回台 1-2 次度假的買家，不論持有多久，都只適用 35-45% 稅率。
❌ 踩雷 5：賣房後忘記 30 天申報期 → 被罰最高 3 倍稅額
不論盈虧，房地所有權移轉登記日的次日起 30 天內必須向國稅局申報。很多外籍賣家以為「沒賺錢就不用申報」——錯，零申報也要報。逾期被罰款最高可達應納稅額 3 倍。
十、給三類買家的客戶建議｜實務上要怎麼操作
🇭🇰 港籍親友想在礁溪 / 頭城置產（最熱門）
- 先確認身分：持香港永久居民身分證 + BNO/香港護照、不持其他第三國護照
- 預算建議落在 800-3,000 萬區間（礁溪溫泉宅或頭城雙語學區透天，實際帶看多落 1,000-1,500 萬）
- 不要把買房當投資移民管道——若要長住，得另外規劃居留簽證
- 若想未來節稅，提早申請居留證 + 實際居住，6 年後賣房可享 10% 自住稅率
🇺🇸 美籍華僑（雙重國籍）親友想回台養老
- 確認中華民國國籍未喪失（很多人不確定，需查內政部戶政紀錄）
- 若持中華民國國籍，完全比照本國人，流程簡單、稅務最優
- 跨境匯款分批處理，保留所有文件以備 IRS 查詢
- 退休 second home 首選：礁溪溫泉宅、頭城海景宅、冬山田園別墅
🇨🇳 陸籍親友想在宜蘭買房
- 預期等待時間長：內政部許可 + 過戶整體約 3-4 個月（比港籍 / 外籍更久）
- 貸款成數有限：有居留證者可比照本國人，無居留證者最高約 5 成、承辦銀行少
- 預算建議 300-800 萬（限戶 + 貸款受限 + 多偏向全額自備的現實考量）
- 避開軍事、機密設施周邊（主要影響：宜蘭海岸線部分區域、南澳）
- 千萬不要找人頭 — 違法且被抓會很慘
十一、外國人在台買房｜常見問答 FAQ
我的香港親友想在礁溪買透天，要符合什麼條件？
依香港澳門關係條例，「香港居民」必須同時符合三個條件：(a) 持有香港永久居民身分證、(b) 只能持有英國國民（海外）護照（BNO）或香港特別行政區護照、(c) 不能同時持有其他第三國的旅行證件。如果已經拿到加拿大、英國等第三國護照，就不算「香港居民」，要走外國人 / 該國互惠規則。香港在互惠國家表二（附條件平等互惠），可以買，但要報請直轄市/縣（市）政府核准，比一般本國人多 15 天，整體交易約 2 個月。
美國公民可以買台灣房子嗎？所有州都可以嗎？
大部分美國公民可以。美國 42 州在台灣的「完全平等互惠」表（表一），可以自由買賣（除土地法 17 條 7 種特殊土地外）。但要注意：奧克拉荷馬州在表三（不能買）；南卡羅萊納州有 50 萬英畝面積上限；明尼蘇達、愛荷華、馬里蘭、西維吉尼亞、北達科他、南達科他只能買非農地；密西西比有居留權限制。如果你親友是上述州的居民，要事先確認。
大陸親友可以在台灣買房嗎？需要什麼程序？
可以，但需經主管機關「許可」。受理申請窗口為不動產所在地之直轄市、縣（市）政府，再報請內政部許可，整體流程通常需 2 個月以上。陸籍買家受三限政策約束：限戶（每名買家在台只能買一戶，僅供自住）、限總量（每年全國上限 400 戶 + 13 公頃土地）、限地區（軍事、機密設施周邊禁止）。每年在台居留合計不得超過 4 個月。買進後 3 年內不得轉售。違規找台灣親友借名登記，主管機關可依兩岸條例第 93-1 條強制處分該不動產，行為人並可能涉及刑法使公務員登載不實罪、偽造文書罪等刑責。
澳門人可以買台灣房子嗎？
原則上不能。澳門列在互惠國家一覽表的表三（非平等互惠）。許多人誤以為港澳一樣，但港澳關係條例只是把港澳放在同一條例討論，不代表法律待遇相同。例外：若你親友是持有澳門永久居留資格、且同時符合「華僑身分」的個人，可依《香港澳門關係條例》相關規定，依法在台灣取得、設定土地權利。需備妥華僑身分證明文件及駐外館處驗證的授權書。
聽說港人投資 600 萬可以移民台灣，買房算嗎？
不算。港澳人士可透過投資 NTD 600 萬移民台灣，但購置不動產的款項不能計入投資移民額度。要走投資移民，必須是新設台灣公司、購買台灣現有公司股權、或投資台灣現有公司。買間 1,000 萬的礁溪溫泉宅不會自動讓你拿到台灣居留權。要長住台灣得另外規劃依親、應聘、投資移民等簽證。
持台灣居留證的港人/美籍買家，賣房時稅率是多少？
關鍵在「境內居住者」身分（一個課稅年度內在台居住合計滿 183 天）。境內居住者依持有期間適用 15%-45% 稅率：≤2 年 45%、2-5 年 35%、5-10 年 20%、>10 年 15%；自住（持有並居住滿 6 年、無出租、無營業）可享 10% 稅率 + 前 400 萬免稅。非境內居住者（每年居台 < 183 天）不論持有多久，都只適用 35%-45% 稅率，沒有自住優惠。所以港人 / 美籍買家若想未來節稅，要實際申請居留證並在這個地址連續住滿 6 年。
外籍買家在台灣買房後，每年要繳什麼稅？
持有期間每年要繳房屋稅（一般 1.5%-3.6%）和地價稅（累進）。外籍人士無法傳統設戶籍，但只要以居留證的居留地址視同辦竣戶籍登記，本人/配偶/直系親屬居住、全國合計 3 戶以內，就可以申請自住稅率：房屋稅 1.2% 或 1%、地價稅 0.2%。買進時還要繳契稅（房屋現值的 6%，買方負擔）和印花稅（契約金額的 0.1%）。賣房時則要在所有權移轉登記日次日起 30 日內申報房地合一稅 2.0，逾期最高罰 3 倍稅額。
十二、總結｜外籍買家在宜蘭買房的 3 個黃金原則
- 先分類再行動：陸、港、美三類規則完全不同——陸籍最嚴、港籍中等、一般外籍（含華僑）最寬鬆。對應的章節不要看錯。
- 持有 + 實住才有稅優惠：想享 10% 自住稅率 + 400 萬免稅額，必須持居留證、連續居住滿 6 年、無出租無營業。只是季節性度假無法享優惠。
- 找在地專業：宜蘭礁溪溫泉宅、頭城雙語學區、冬山田園別墅各有獨特買點，對外籍親友來說，預算甜蜜點 + 通勤便利 + 持有成本低是宜蘭三大優勢。
English TL;DR — Foreign Buyers' Guide to Yilan Real Estate (2026)
3 Buyer Categories, 3 Different Rule Sets
1. Mainland Chinese (PRC citizens) — Strictest rules.
Governed by the cross-Strait People's Relations Act, not the Land Act. Requires Ministry of the Interior approval. Annual nationwide quota (~400 households / 13 hectares of land). Annual stay limited to 4 months (120 days). Cannot buy land near military/sensitive zones. Holding period restrictions apply (cannot transfer within 3 years). Mortgage: PRC citizens with a Taiwan residency permit may apply on terms similar to locals; without residency, banks typically lend up to 50% LTV at most, with limited participating banks — many buyers transact in cash.
2. Hong Kong residents — Conditional reciprocity.
Eligible if holding (a) Hong Kong Permanent Resident ID + (b) BNO or HKSAR passport + (c) NO third-country travel document. Process takes ~15 extra days vs. local buyers. Total transaction time ~2 months. NT$6 million investment-immigration pathway exists, but property purchase does NOT count toward this threshold — must invest in a Taiwan company instead.
Macau residents are generally NOT eligible to buy Taiwan real estate — Macau is on the "non-reciprocal" list (Table 3), unlike Hong Kong (Table 2, conditional reciprocity). Exception: a Macau permanent resident who also qualifies as an "Overseas Chinese" (華僑) under Taiwan's regulations may acquire and register property; this requires Overseas Chinese status documentation.
3. Foreign nationals (US, Canada, UK, Japan, Australia, NZ, EU, etc.) — Most flexible.
Most countries are on Taiwan's "fully reciprocal" list (Table 1). 42 US states qualify (Oklahoma is excluded; some states have restrictions on agricultural/state-owned land). Process is similar to Hong Kong buyers — local government approval adds ~15 days. Dual-national overseas Chinese (持中華民國國籍) are treated identically to local Taiwanese — simplest path.
7 Land Types Foreigners CANNOT Buy (Land Act Article 17)
Forest land, fishing zones, hunting grounds, salt fields, mining areas, water source land, and military/border zones. Most regular residential and commercial properties are unaffected.
Key Taxes for Foreign Sellers (Property Income Tax 2.0)
The crucial distinction is resident vs. non-resident status:
- Tax resident (≥183 days/year in Taiwan): Standard rates 15%–45% based on holding period; 6-year self-occupation exemption available (10% rate + NT$4M deduction)
- Non-resident (<183 days/year): Flat 45% if held ≤2 years, 35% if held >2 years — no self-occupation discount
To qualify for the self-occupation exemption: hold an Alien Resident Certificate (ARC) registered to that address, live there continuously for 6+ years, no rental, no commercial use.
Filing Deadline: 30 Days
Property tax filing must be completed within 30 days of the deed transfer registration date — regardless of whether you made a profit or a loss.
Other Taxes
- Deed tax (買進): 6% of assessed building value
- Stamp duty: 0.1% of contract amount
- House tax (annual): 1.2% / 1% self-occupation rate available if ARC address used as residence (max 3 households nationwide for self/spouse/lineal relatives)
- Land value tax (annual): 0.2% self-occupation rate
Yilan-Specific Recommendations
- Hot spring villa range: NT$8M–30M (Jiaoxi area) — actual viewings by Hong Kong buyers cluster around NT$10M–15M; the higher end is mostly retirees and overseas Chinese with US passports
- Bilingual school district: Yilan area — United International Education Institution (聯合國際實驗教育機構) plus Fo Guang University vicinity
- Commute advantage: 1 hour to Taipei (via Hsuehshan Tunnel) and 1 hour to Taoyuan International Airport — essential for buyers flying back to US/HK frequently
- Lower carrying costs: Yilan property and land taxes are roughly 50% of Taipei's for equivalent properties
Common Pitfalls
- ❌ Assuming Hong Kong and Macau have the same rules — Macau buyers are generally excluded, with a narrow Overseas Chinese (華僑) exception
- ❌ Believing property purchase = investment immigration (it doesn't, for Hong Kong)
- ❌ Using a Taiwanese friend as a "name lender" to bypass mainland quotas (this is a criminal offense)
- ❌ Expecting self-occupation tax benefits without 6 years of actual residency
- ❌ Forgetting the 30-day post-sale tax filing requirement
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Related Guides (Chinese)
- Yilan Farmland Buying Complete Guide — for overseas Taiwanese (華僑) returning to buy farmland under the "Major Construction / Agricultural Operation" special regulations
- Co-owned Land Disposal Complete Guide — inherited ancestral land typically held jointly with siblings; Land Act §34-1 majority disposal & partition
- New Qing-An (青安) Mortgage Guide — ROC-citizen overseas Taiwanese can apply; comparison vs. foreign-buyer mortgage options
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文章規則出處 / 法規參考
- 土地法第 17 條（限制土地）、第 18 條（平等互惠原則）、第 19 條（取得土地用途）、第 20 條（核准程序）
- 臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 69 條（陸籍取得不動產之許可制）、第 93-1 條（未經許可取得之行政處分、強制處分財產）
- 內政部「大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」（103/1/1 生效）：年度土地 13 公頃 / 建物 400 戶、長期總量土地 1,300 公頃 / 建物 2 萬戶
- 大陸地區人民進入臺灣地區許可辦法第 29 條（陸籍買家在台居留每年合計不得超過 4 個月／120 天）
- 刑法第 210 條（偽造文書）、第 214 條（使公務員登載不實）— 借名登記常涉及之刑責
- 香港澳門關係條例第 4 條（港澳居民身分認定）、施行細則第 3 條
- 房地合一稅 2.0：所得稅法第 4-4 條至第 4-5 條
- 房屋稅差別稅率 2.0（自住認定）：房屋稅條例第 5 條
- 內政部地政司《外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表》（最新版本請至內政部地政司網站下載）
- 內政部投資審議司：陸資來台購置不動產年度配額公告