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2026 外國人購買台灣不動產完整指南
陸、港、美三類買家的法規、流程、稅務一次看

張霞｜在地 8 年房仲 · 最後更新：2026-05-23 · 約 18 分鐘閱讀 · 含 English TL;DR

「張霞，我表妹從香港搬來，想在礁溪買間透天養老，可以嗎？」

「我哥在加州工作 30 年了，想退休後回宜蘭買溫泉宅，要怎麼弄？」

「我嫁去上海的姑姑想拿錢回宜蘭老家附近買間透天，是不是要走特別程序？」

最近，我網站後台訪客來自台灣（38%）、美國（38%）、加拿大、日本、荷蘭。礁溪這邊也帶看過好幾組香港家庭。三類買家——大陸籍、港籍、一般外籍（美、加、日、英、澳、紐等）——在台灣買房的規則差很多，光是「能不能買」就有三套答案。

這篇我整理 2026 年最新法規、過戶流程、房地合一稅 2.0 外籍適用稅率、宜蘭實際成交區間，給想替外籍親友研究的你一次看懂。文末附英文 TL;DR，方便你直接轉給海外親友。

——張霞，住商不動產宜蘭礁溪路加盟店、宜蘭在地 8 年房仲

一、為什麼宜蘭近年多了外籍買家？

過去兩年，礁溪、頭城的外籍帶看明顯增加。原因不難理解：

第一，礁溪溫泉宅總價落在 800-3,000 萬甜蜜點（實際帶看的港人多落在 1,000-1,500 萬，較高總價區間以美籍華僑、退休族為主）。同樣價位在台北只能買老公寓，但在礁溪可以買一棟有溫泉、有院子的透天或大坪數別墅，這對在美國 / 香港住慣大空間的買家有強烈吸引力。

第二，宜蘭雙語學區成形。聯合國際實驗教育機構、佛光人文社會學院在宜蘭設點後，回流台僑帶小孩回台念書的家庭會優先看宜蘭。

第三，雪隧 + 桃園機場 1 小時車程。對需要常常飛美西、香港的買家，這是「能不能買」的剛性條件。

第四，宜蘭房屋稅、地價稅基期相對低。同樣大小的房子，宜蘭的持有成本只有台北的一半，對只是季節性回台居住的買家很關鍵。

二、第一個原則：互惠原則（土地法第 18 條）

不是所有國家公民都能買台灣不動產。台灣《土地法》第 18 條規定的「平等互惠原則」白話說就是：你的國家允許台灣人在那邊買土地，台灣才允許你的人民在這邊買。

內政部地政司有一份 《外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表》，分成三類：

類別能否買你關心的國家舉例
表一：完全平等互惠自由買賣美國 42 州、加拿大（各省）、英國、日本、韓國、紐西蘭、澳洲、德國、法國、荷蘭、瑞士、義大利、馬來西亞、印度、瑞典、墨西哥…
表二：附條件平等互惠有限制香港、新加坡、菲律賓、泰國、俄羅斯、捷克、芬蘭、烏克蘭…
表三：非平等互惠不能買澳門、印尼、越南、緬甸、伊朗、土耳其、立陶宛、寮國、東帝汶…

⚠️ 三個需要特別注意的點

第一，澳門人不能在台買房。澳門私人土地所有權體制與台灣不同，台灣認定不符合土地法第 18 條的平等互惠原則，因此原則上禁止澳門居民在台取得土地權利。例外：依據《香港澳門關係條例》相關規定，持有澳門永久居留資格且符合「華僑身分」的個人，可依法在台灣取得、設定土地權利。購買程序：合格的澳門居民申辦在台不動產登記時，需親自或授權親友，並提交身份證明文件與相關經過認證的授權書。

第二，香港人要持永久居民身分證。依香港澳門關係條例，「香港居民」必須：(a) 持有香港永久居民身分證；(b) 只能持有英國國民（海外）護照（BNO）或香港特別行政區護照；(c) 不能同時持有其他第三國的旅行證件。單純拿香港護照不夠，還要有香港永久居民身分證。

第三，美國各州不一樣。雖然 42 個州在表一（完全互惠），但奧克拉荷馬州列在表三（不能買）、南卡羅萊納州有 50 萬英畝面積上限、明尼蘇達 / 愛荷華 / 馬里蘭 / 西維吉尼亞 / 北達科他 / 南達科他只能買非農地、密西西比有居留權限制。如果你親友是上述州的居民，要事先確認。

旅居國外華僑（持中華民國國籍）= 本國人

如果你親友是「拿外國護照但沒喪失中華民國國籍」（也就是雙重國籍華僑），適用的法令跟本國人完全相同——不需要互惠證明、沒有土地法 17 條限制、稅務也走本國人那套。這是後台 38% 美籍訪客中很大一部分人會走的路（很多台僑保留中華民國國籍）。

三、不論哪國人，這 7 種土地都不能買（土地法第 17 條）

只要是外國人，下列 7 種土地完全禁止取得、設定負擔或租賃：

  1. 林地
  2. 漁地
  3. 狩獵地
  4. 鹽地
  5. 礦地
  6. 水源地
  7. 要塞軍備區域及領域邊境之土地

⚠️ 宜蘭買家要特別注意

（華僑若購得宜蘭農地、計畫經營民宿、露營區、農業設施或申請農舍，請先了解 2026 台灣農地容許使用完整指南 的容許使用申請程序與法令限制。）

例外：因繼承取得

外國人如果是「繼承」取得 17 條限制土地，可以登記，但須於辦理繼承登記完畢之日起 3 年內出售給本國人。（華僑繼承宜蘭祖產常會碰到兄弟姐妹共同持有的局面，土地法 34-1 多數決處分、共有物分割、拆屋還地等實務，可參考 2026 持分土地處分完整指南。）

四、大陸籍買家篇｜法規最嚴，總量管制 + 居留天數限制

注意：陸籍需經嚴格的「許可制」，遵循「平等互惠」原則。主要限制為「自住用」、「限購一戶」、「不得出租」、「登記後 3 年內不得轉移」，且設有每年土地 13 公頃、建物 400 戶的總量管制。若符合相關居留條件，貸款成數最高約 5 成，未符合則可能更低。

1. 必須經主管機關「許可」

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（即陸資公司），經申請許可後，始可在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。受理申請窗口為不動產所在地之直轄市、縣（市）政府，再報請內政部許可，經內政部許可後，必須在 1 年內持許可函向地政事務所申辦登記。

實務上是先向不動產所在地之縣市政府提出申請，需進行個案審查，通常需 2 個月以上。檢附文件包含申請書、身分證明文件（常住人口登記卡）、大陸公證處公證文件、海基會驗證文件等。許可後方可簽約付款並辦理登記。

2. 三限政策（限戶、限總量、限地區）

【請張霞確認 2026 最新數字，以下為近年版本】

3. 居住天數限制

陸籍買家在台居留每年合計不得超過 4 個月（120 天）。換句話說，買了房子也不能搬來常住。

4. 貸款

有居留證的陸籍人士（多為陸配或長期居留）可比照本國人申辦房貸；未取得居留證者，銀行貸款成數通常不超過五成、且承辦銀行有限。實務上多數無居留證的陸籍買家偏向現金交易，總價落在 300-800 萬區間的小坪數標的居多。

5. 持有 3 年內不得移轉

買進後 3 年內不得轉售、贈與。3 年期滿後出售適用房地合一稅 2.0（細節見第八節）。

6. 不要相信「找台灣人頭」這種捷徑

實務上偶爾聽到「找台灣親友當人頭買」這類提議——這是違法的。未經許可由陸資以借名登記方式取得不動產，主管機關得依《兩岸條例》第 93-1 條處罰鍰，並命令於期限內出售；逾期未出售，可逕行拍賣處分。借名登記過程中，行為人通常還會觸犯《刑法》第 214 條「使公務員登載不實罪」、第 210 條「偽造文書罪」等罪責。一旦被查獲，房子可能被強制處分，當人頭的台灣親友也會一起被偵辦。請務必走正規申請。

五、香港籍買家篇｜近年宜蘭最熱門外籍客群

香港在《互惠國家一覽表》表二（附條件平等互惠），可以買，但有幾個關鍵限制：

1. 身分認定要件

要符合「香港居民」資格，必須：

這個規定很重要——很多港人移民後拿了加拿大、英國永久居留，但如果同時拿了第三國護照，就不算「香港居民」，反而要走外國人 / 該國互惠規則。

2. 投資移民台灣 600 萬｜購房不算

港澳人士可透過投資 NTD 600 萬移民台灣，但有個非常重要的細節：購置不動產的款項不能計入投資移民額度。要走投資移民，必須是：

買間 1,000 萬的房子並不會自動讓你拿到台灣居留權。很多港人客戶搞錯這點，以為「我買間礁溪溫泉宅就能移民」——不行。要移民台灣得另外開公司或投資企業。

3. 過戶程序：比一般外國人多 15 天

香港買家的過戶流程跟一般外國人類似：地政事務所收件後，要報請直轄市/縣（市）政府核准。這道核准約多 15 天。所以從簽約到交屋，香港買家大約 2 個月（一般本國人交易約 45 天）。

4. 礁溪 / 頭城是港人首選

我目前接觸過的香港帶看，有以下共通點：

5. 港人買房想享自住稅優惠的關鍵

要享房地合一稅自住優惠（10% 稅率 + 400 萬免稅額），要符合「持居留證住址連續居住滿 6 年、無出租、無營業」（細節見第八節）。所以港人買家如果是想以後賣房節稅，記得申請台灣居留證並在這個地址實際居住——只是買來偶爾度假不能享優惠。

六、美籍 / 一般外籍買家篇｜含華僑回流情境

美籍買家的兩種典型情境：

情境 A：純美籍（非雙重國籍）

純美籍買家適用《土地法》互惠原則。好消息是 42 州都在表一完全互惠（除奧克拉荷馬州外），可以買大部分土地（除 17 條限制 7 種土地外）。流程跟香港買家類似——多一道直轄市/縣（市）政府核准、整體約 2 個月。

情境 B：旅居美國的華僑（持中華民國國籍）

這是宜蘭最常見的「外籍買家」實際情境——其實不是外籍，是台僑。如果你的親友拿美國綠卡 / 美國護照但沒放棄中華民國國籍，適用法令完全等同本國人：

美籍買家的 3 個獨特注意事項

(1) FATCA / FBAR 海外資產申報

美國公民及綠卡持有人，全球資產都要向 IRS 申報。在台灣買房後，後續每年要：

不動產本身（純土地 + 建物）一般不需要直接申報，但賣房時的資金會。建議在簽約前先諮詢熟悉跨國稅務的會計師。

(2) 跨境匯款 50 萬美金以上要申報

從美國匯款超過 5 萬美金進台灣，需向中央銀行申報結匯（用於不動產投資）。一筆匯款超過 50 萬美金，銀行會要求附上不動產買賣契約等證明文件。建議分次匯入並保留所有文件，避免日後被認定為「異常資金流動」。

(3) 委託書要駐外館處驗證

美籍買家如果不能親自到台灣簽約過戶，要出具：

這個流程一般要 2-4 週，建議提早準備。

💡 另一個常見情境：在台灣的長輩想把房屋登記給海外子女、或借名登記在台灣親屬名下，雙方關係可能涉及民法 425-1 的「推定地上權」與借名登記效力爭議——可參考 2026 房地分離完整指南 的法律風險分析。

加拿大、日本、英國、澳洲、紐西蘭買家

跟美籍規則相同（互惠表一完全互惠），FATCA 不適用（FATCA 只是美國法），但本國的海外資產申報義務各國不同——買家要自己諮詢本國稅務顧問。

七、實務流程｜從簽約到交屋大約 2 個月

外籍買家（含港籍）的完整流程：

1. 簽約前準備（買家側，建議簽約前 4-6 週開始）

2. 簽約（D Day）

買賣雙方簽署不動產買賣契約書，買方支付定金（通常 5-10%）。

3. 用印 / 完稅（D+15 至 D+30）

代書（地政士）協助：

4. 報請核准（外籍多 15 天）

代書送地政事務所登記時，事務所審核無誤後，報請直轄市 / 縣（市）政府核准。這道流程比本國人多 15 天左右。

5. 過戶完成 / 點交（D+45 至 D+60）

地政事務所核發新的所有權狀，買方支付尾款，賣方點交鑰匙。全程約 2 個月（本國人約 45 天，外籍買家約 60 天）。

6. 房地合一稅申報（賣房時的延伸提醒）

買房時不需要申報房地合一稅，賣房時才要。但要記得：未來要賣這間房子，所有權移轉登記日的次日起算 30 日內必須申報——不論盈虧、不論金額，都要在 30 天內向國稅局申報。逾期會被罰款（搭配閱讀：2026 不動產繼承贈與稅完整攻略）。

八、稅務｜外籍買家的房地合一稅 2.0 完整解析

這是外籍買家最關心、也最容易踩雷的部分。

1. 買進時的稅（買賣雙方都要繳）

稅目稅率由誰繳
契稅6%買方（房屋現值 × 6%）
印花稅0.1%買方（契約金額 × 0.1%）
土地增值稅累進賣方（公告現值漲價總數額累進）

2. 持有期間的稅（每年）

稅目一般稅率自住稅率
房屋稅1.5%-3.6%1.2% 或 1%
地價稅累進0.2%
💡 重點：外籍人士無法傳統設戶籍，但只要以居留證的居留地址視同辦竣戶籍登記，本人/配偶/直系親屬居住、全國合計 3 戶以內，就可以申請自住稅率。

3. 賣房時的房地合一稅 2.0｜外籍適用最詳細

這是外籍買家最容易誤解的部分。關鍵在於「身分認定」：

第一步：判斷是否為「境內居住者」

第二步：對應稅率（依持有時間 + 身分）

持有時間境內居住者非境內居住者
持有 ≤ 2 年45%45%
持有 2-5 年35%35%
持有 5-10 年20%35%
持有 > 10 年15%35%
自住（持有並居住滿 6 年）10%（前 400 萬免稅）不適用
白話講：如果你親友只是偶爾回台度假（每年不到半年），不管持有多久，賣房稅率都是 35-45%；要享優惠稅率，必須拿台灣居留證、實際在這個地址連續住滿 6 年。

第三步：自住優惠（10% 稅率 + 400 萬免稅）的 4 個門檻

4. 申報期限｜買賣完成 30 日內

不論盈虧、不論金額，房地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內必須完成申報。逾期被罰款最高可達應納稅額 3 倍。

5. 三類買家的稅務情境試算

以下試算為示意性質，實際情境請另諮詢稅務代理人或會計師。

📍 案例 A：港人陳先生在礁溪買溫泉宅 1,200 萬，6 年後賣 1,500 萬

情境一：已取得居留證、實際居住滿 6 年稅金 0
　計算：增值 300 萬 − 400 萬免稅 = 0享自住優惠
情境二：偶爾度假、每年居留 < 183 天105 萬
　計算：增值 300 萬 × 35%（非境內居住者）105 萬
✅ 居留證 + 實際居住，差距 105 萬

📍 案例 B：美籍華僑王女士（持中華民國國籍）在頭城買透天 1,000 萬，8 年後賣 1,300 萬

持中華民國國籍 = 等同本國人符合自住
增值 300 萬，扣 400 萬免稅後 0 應稅稅金 0
✅ 雙重國籍華僑稅務優勢明顯 稅金 0

📍 案例 C：陸籍李先生在宜蘭市買 600 萬透天，4 年後賣 700 萬

陸籍最多 4 個月在台限制 → 必為非境內居住者非境內
增值 100 萬 × 35%（持有 2-5 年非境內居住者）35 萬
❌ 陸籍買家無法享自住優惠 稅金 35 萬

九、5 個常見踩雷點｜外籍買家最容易出錯的地方

❌ 踩雷 1：以為港澳一樣 → 澳門原則上不能買（華僑例外）

港澳關係條例把港澳放在一起講，但互惠國家一覽表把澳門列在「非平等互惠」（不能買）、香港列在「附條件平等互惠」（可以買）——兩者待遇截然不同。例外：若你親友是持有澳門永久居留資格、且同時符合「華僑身分」的澳門人，仍可依法在台灣取得、設定土地權利，這是少數的例外路徑，需備妥華僑身分證明文件。

❌ 踩雷 2：以為買房就能移民台灣 → 港人投資移民 600 萬不含購屋

很多港人客戶問「我買間 1,500 萬礁溪溫泉宅是不是就能拿台灣居留？」—— 不是。投資移民 600 萬必須是新設公司、購買現有公司股權、或投資企業，買房不算。買房後若想長住台灣，要另外申請依親、應聘、投資移民等簽證。

❌ 踩雷 3：找台灣親友當人頭 → 行政罰鍰 + 強制拍賣 + 刑事責任

陸籍買家偶爾被建議「找台灣親友登記」逃避總量管制——這是違法的。主管機關依《兩岸條例》第 93-1 條可處罰鍰，並命令於期限內出售；逾期未出售可強制拍賣。借名登記過程中還會涉及《刑法》第 214 條使公務員登載不實罪、第 210 條偽造文書罪。被查獲時房子會被拍賣，當人頭的台灣人也會一起被偵辦。請務必走正規申請程序。

❌ 踩雷 4：以為非境內居住者也能享自住優惠 → 必須居住滿 6 年

外籍買家要享房地合一稅 10%/400 萬免稅優惠，必須持居留證、在該地址連續居住滿 6 年、無出租無營業。每年只回台 1-2 次度假的買家，不論持有多久，都只適用 35-45% 稅率。

❌ 踩雷 5：賣房後忘記 30 天申報期 → 被罰最高 3 倍稅額

不論盈虧，房地所有權移轉登記日的次日起 30 天內必須向國稅局申報。很多外籍賣家以為「沒賺錢就不用申報」——錯，零申報也要報。逾期被罰款最高可達應納稅額 3 倍。

十、給三類買家的客戶建議｜實務上要怎麼操作

🇭🇰 港籍親友想在礁溪 / 頭城置產（最熱門）

  1. 先確認身分：持香港永久居民身分證 + BNO/香港護照、不持其他第三國護照
  2. 預算建議落在 800-3,000 萬區間（礁溪溫泉宅或頭城雙語學區透天，實際帶看多落 1,000-1,500 萬）
  3. 不要把買房當投資移民管道——若要長住，得另外規劃居留簽證
  4. 若想未來節稅，提早申請居留證 + 實際居住，6 年後賣房可享 10% 自住稅率

🇺🇸 美籍華僑（雙重國籍）親友想回台養老

  1. 確認中華民國國籍未喪失（很多人不確定，需查內政部戶政紀錄）
  2. 若持中華民國國籍，完全比照本國人，流程簡單、稅務最優
  3. 跨境匯款分批處理，保留所有文件以備 IRS 查詢
  4. 退休 second home 首選：礁溪溫泉宅、頭城海景宅、冬山田園別墅

🇨🇳 陸籍親友想在宜蘭買房

  1. 預期等待時間長：內政部許可 + 過戶整體約 3-4 個月（比港籍 / 外籍更久）
  2. 貸款成數有限：有居留證者可比照本國人，無居留證者最高約 5 成、承辦銀行少
  3. 預算建議 300-800 萬（限戶 + 貸款受限 + 多偏向全額自備的現實考量）
  4. 避開軍事、機密設施周邊（主要影響：宜蘭海岸線部分區域、南澳）
  5. 千萬不要找人頭 — 違法且被抓會很慘

十一、外國人在台買房｜常見問答 FAQ

我的香港親友想在礁溪買透天，要符合什麼條件？

依香港澳門關係條例，「香港居民」必須同時符合三個條件：(a) 持有香港永久居民身分證、(b) 只能持有英國國民（海外）護照（BNO）或香港特別行政區護照、(c) 不能同時持有其他第三國的旅行證件。如果已經拿到加拿大、英國等第三國護照，就不算「香港居民」，要走外國人 / 該國互惠規則。香港在互惠國家表二（附條件平等互惠），可以買，但要報請直轄市/縣（市）政府核准，比一般本國人多 15 天，整體交易約 2 個月。

美國公民可以買台灣房子嗎？所有州都可以嗎？

大部分美國公民可以。美國 42 州在台灣的「完全平等互惠」表（表一），可以自由買賣（除土地法 17 條 7 種特殊土地外）。但要注意：奧克拉荷馬州在表三（不能買）；南卡羅萊納州有 50 萬英畝面積上限；明尼蘇達、愛荷華、馬里蘭、西維吉尼亞、北達科他、南達科他只能買非農地；密西西比有居留權限制。如果你親友是上述州的居民，要事先確認。

大陸親友可以在台灣買房嗎？需要什麼程序？

可以，但需經主管機關「許可」。受理申請窗口為不動產所在地之直轄市、縣（市）政府，再報請內政部許可，整體流程通常需 2 個月以上。陸籍買家受三限政策約束：限戶（每名買家在台只能買一戶，僅供自住）、限總量（每年全國上限約 400 戶 + 13 公頃土地）、限地區（軍事、機密設施周邊禁止）。每年在台居留合計不得超過 4 個月。買進後 3 年內不得轉售。違規找台灣親友借名登記，主管機關可依兩岸條例第 93-1 條強制處分該不動產，行為人並可能涉及刑法使公務員登載不實罪、偽造文書罪等刑責。

澳門人可以買台灣房子嗎？

原則上不能。澳門列在互惠國家一覽表的表三（非平等互惠）。許多人誤以為港澳一樣，但港澳關係條例只是把港澳放在同一條例討論，不代表法律待遇相同。例外：若你親友是持有澳門永久居留資格、且同時符合「華僑身分」的個人，可依《香港澳門關係條例》相關規定，依法在台灣取得、設定土地權利。需備妥華僑身分證明文件及駐外館處驗證的授權書。

聽說港人投資 600 萬可以移民台灣，買房算嗎？

不算。港澳人士可透過投資 NTD 600 萬移民台灣，但購置不動產的款項不能計入投資移民額度。要走投資移民，必須是新設台灣公司、購買台灣現有公司股權、或投資台灣現有公司。買間 1,000 萬的礁溪溫泉宅不會自動讓你拿到台灣居留權。要長住台灣得另外規劃依親、應聘、投資移民等簽證。

持台灣居留證的港人/美籍買家，賣房時稅率是多少？

關鍵在「境內居住者」身分（一個課稅年度內在台居住合計滿 183 天）。境內居住者依持有期間適用 15%-45% 稅率：≤2 年 45%、2-5 年 35%、5-10 年 20%、>10 年 15%；自住（持有並居住滿 6 年、無出租、無營業）可享 10% 稅率 + 前 400 萬免稅。非境內居住者（每年居台 < 183 天）不論持有多久，都只適用 35%-45% 稅率，沒有自住優惠。所以港人 / 美籍買家若想未來節稅，要實際申請居留證並在這個地址連續住滿 6 年。

外籍買家在台灣買房後，每年要繳什麼稅？

持有期間每年要繳房屋稅（一般 1.5%-3.6%）和地價稅（累進）。外籍人士無法傳統設戶籍，但只要以居留證的居留地址視同辦竣戶籍登記，本人/配偶/直系親屬居住、全國合計 3 戶以內，就可以申請自住稅率：房屋稅 1.2% 或 1%、地價稅 0.2%。買進時還要繳契稅（房屋現值的 6%，買方負擔）和印花稅（契約金額的 0.1%）。賣房時則要在所有權移轉登記日次日起 30 日內申報房地合一稅 2.0，逾期最高罰 3 倍稅額。

十二、總結｜外籍買家在宜蘭買房的 3 個黃金原則

  1. 先分類再行動：陸、港、美三類規則完全不同——陸籍最嚴、港籍中等、一般外籍（含華僑）最寬鬆。對應的章節不要看錯。
  2. 持有 + 實住才有稅優惠：想享 10% 自住稅率 + 400 萬免稅額，必須持居留證、連續居住滿 6 年、無出租無營業。只是季節性度假無法享優惠。
  3. 找在地專業：宜蘭礁溪溫泉宅、頭城雙語學區、冬山田園別墅各有獨特買點，對外籍親友來說，預算甜蜜點 + 通勤便利 + 持有成本低是宜蘭三大優勢。

English TL;DR — Foreign Buyers' Guide to Yilan Real Estate (2026)

If you're forwarding this article to a non-Chinese-speaking relative or friend abroad, here's the short version in English.

3 Buyer Categories, 3 Different Rule Sets

1. Mainland Chinese (PRC citizens) — Strictest rules.
Governed by the cross-Strait People's Relations Act, not the Land Act. Requires Ministry of the Interior approval. Annual nationwide quota (~400 households / 13 hectares of land). Annual stay limited to 4 months (120 days). Cannot buy land near military/sensitive zones. Holding period restrictions apply (cannot transfer within 3 years). Mortgage: PRC citizens with a Taiwan residency permit may apply on terms similar to locals; without residency, banks typically lend up to 50% LTV at most, with limited participating banks — many buyers transact in cash.

2. Hong Kong residents — Conditional reciprocity.
Eligible if holding (a) Hong Kong Permanent Resident ID + (b) BNO or HKSAR passport + (c) NO third-country travel document. Process takes ~15 extra days vs. local buyers. Total transaction time ~2 months. NT$6 million investment-immigration pathway exists, but property purchase does NOT count toward this threshold — must invest in a Taiwan company instead.

Macau residents are generally NOT eligible to buy Taiwan real estate — Macau is on the "non-reciprocal" list (Table 3), unlike Hong Kong (Table 2, conditional reciprocity). Exception: a Macau permanent resident who also qualifies as an "Overseas Chinese" (華僑) under Taiwan's regulations may acquire and register property; this requires Overseas Chinese status documentation.

3. Foreign nationals (US, Canada, UK, Japan, Australia, NZ, EU, etc.) — Most flexible.
Most countries are on Taiwan's "fully reciprocal" list (Table 1). 42 US states qualify (Oklahoma is excluded; some states have restrictions on agricultural/state-owned land). Process is similar to Hong Kong buyers — local government approval adds ~15 days. Dual-national overseas Chinese (持中華民國國籍) are treated identically to local Taiwanese — simplest path.

7 Land Types Foreigners CANNOT Buy (Land Act Article 17)

Forest land, fishing zones, hunting grounds, salt fields, mining areas, water source land, and military/border zones. Most regular residential and commercial properties are unaffected.

Key Taxes for Foreign Sellers (Property Income Tax 2.0)

The crucial distinction is resident vs. non-resident status:

To qualify for the self-occupation exemption: hold an Alien Resident Certificate (ARC) registered to that address, live there continuously for 6+ years, no rental, no commercial use.

Filing Deadline: 30 Days

Property tax filing must be completed within 30 days of the deed transfer registration date — regardless of whether you made a profit or a loss.

Other Taxes

Yilan-Specific Recommendations

Common Pitfalls

  1. ❌ Assuming Hong Kong and Macau have the same rules — Macau buyers are generally excluded, with a narrow Overseas Chinese (華僑) exception
  2. ❌ Believing property purchase = investment immigration (it doesn't, for Hong Kong)
  3. ❌ Using a Taiwanese friend as a "name lender" to bypass mainland quotas (this is a criminal offense)
  4. ❌ Expecting self-occupation tax benefits without 6 years of actual residency
  5. ❌ Forgetting the 30-day post-sale tax filing requirement

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I'm Xia Zhang (張霞), an 8-year veteran agent at Sinyi Realty's Yilan-Jiaoxi branch. I work with overseas Taiwanese, Hong Kong migrants, and foreign retirees looking at Yilan properties. Initial 30-minute consultation is free. Languages: Mandarin, basic English, Taiwanese.

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