宜蘭賣房，張霞陪你走完這 4 情境

建議至少 提前 2~3 個月開始規劃：

• D-60：請仲介估價、確認希望售價區間、準備權狀文件
• D-30：整理／打掃屋況、補油漆、小修繕、約拍照
• D-0：上架行銷、開放帶看

如果物件屋況良好、定價合理，宜蘭市場平均約 60~90 天可成交；若急售可考慮略低於行情 3~5% 加速成交。

簽委託書前請備妥：

• 所有權狀（土地、建物）正本或影本
• 身分證、印章（所有共有人）
• 最近一期房屋稅、地價稅單
• 貸款餘額證明（若還有貸款）
• 使用執照影本（如有）

文件不齊全也沒關係，張霞可以協助去地政事務所申請謄本、從銀行要餘額證明。

專任委託（專任約）：只給一家仲介賣，同期間屋主自己賣也要付仲介費。

一般委託（一般約）：可以同時委託多家仲介；誰先成交誰收費。

💡 張霞建議：如果要快速、有效率地成交，選專任約；想多方試水溫，選一般約。張霞兩種都接受，依客戶需求推薦。

理論上找多家會有更多曝光，但實務上常見問題：

• 各家仲介標價不一，買方以為屋主在亂喊，容易「砍更低」
• 同一物件重複廣告，買方會覺得「很急著賣，一定能砍」
• 每家仲介都不願意投入行銷資源，因為怕幫別家做嫁衣

張霞估價會用「四合一交叉比對法」：

• ① 實價登錄：近半年 3 公里內、同類型、同屋齡的成交案
• ② 社區／同棟比對：同社區不同樓層、朝向做修正
• ③ 銀行鑑價：銀行敢貸多少反映市場信心
• ④ 周邊待售物件：目前市場上的競品價格

另外會依「屋況、樓層、朝向、格局、管理費、學區」做加減分。

💡 張霞的估價報告會給三個價格：建議定價（有議價空間）、可接受底價、銀行鑑價區間。

官方網站：內政部實價登錄 2.0

搜尋時要注意：

• 只看近半年成交的資料（太久的行情已變）
• 同社區同棟要做「樓層修正」：頂樓、1 樓、中間樓層價差大
• 注意「車位單獨計價」，總價要扣掉車位價才能比
• 看「建物移轉總面積」與你的物件是否相近（差 5 坪以內）
• 排除「特殊關係交易」（親屬間買賣、低價過戶）

宜蘭市場經驗值：

• 貼近市場（±3%）：平均 45~60 天成交，議價空間 3~5%
• 略高（+5~10%）：約 90~120 天，最後實際成交價與貼近市場差不多，但多耗 2 個月且期間錯過買方
• 明顯過高（+15% 以上）：乏人問津、帶看量銳減、最後「價格降一次、信心掉一半」

💡 最忌「先高掛、再慢慢降」，買方會等更多次降價才出手。第一個月的帶看量是黃金機會。

賣方要繳的稅主要有：

• ① 土地增值稅：按公告現值漲幅的 20/30/40% 課徵（自用住宅 10%）
• ② 房地合一稅：2016 年後取得的不動產，看持有年數 45%/35%/20%/15%
• ③ 印花稅：契約價 × 0.1%

以 1,000 萬、持有 6 年、獲利 200 萬為例：

• 土地增值稅：約 5~15 萬（看公告現值漲幅）
• 房地合一稅：獲利 200 萬 × 20% = 40 萬
• 印花稅：約 1 萬

📌 本站有完整的稅費試算工具（房地合一稅、土地增值稅），可即時算出你的實際稅額。

適用 2016 年後取得的不動產，稅率依持有年數：

• 2 年內：45%
• 2~5 年：35%
• 5~10 年：20%
• 10 年以上：15%

減免機會：

• 自用住宅優惠：獲利 400 萬以內免稅，超過部分按 10% 課徵（需設籍滿 6 年、無出租、無營業）
• 重購退稅：2 年內再買新房可申請退稅
• 土地增值稅可抵：同一次交易中，土增稅已繳部分可從獲利扣除

土地增值稅 = 公告現值漲幅 × 級距稅率（20/30/40%）。

⭐ 一生一次 10% 優惠：自用住宅、都市 3 公畝／非都市 7 公畝以內、設籍 1 年以上、無出租營業，可享 10% 優惠稅率。一生只能用一次，要用在大漲幅的物件上。

⭐ 一生一屋 10% 優惠：用完一生一次後，符合「持有 6 年、設籍 6 年、本人或配偶／直系親屬無其他自用住宅」，可再享一次。

💡 本站土地增值稅試算可直接帶入公告現值與優惠稅率快速計算。

條件：

• 賣舊屋到買新屋中間不超過 2 年（先買後賣也適用）
• 新購屋地價 ≥ 舊屋（差額不能退）
• 新舊屋都是本人、配偶、直系親屬名下自住
• 新屋需設籍、無出租、無營業

可退：土地增值稅、房地合一稅在「差額範圍內」全部退回。

以換屋常見情境：賣 800 萬、買 1,200 萬，土地增值稅 30 萬可全額退回。

依內政部規範：仲介費上限 = 買方 2% + 賣方 4%，但實務上各家不同。

宜蘭在地常見行情：

• 賣方仲介費：總價的 4%
• 買方仲介費：總價的 2%

💡 可談空間：總價大、委託專任、屋況／定價配合度高，通常有空間談到 3~3.5%。

張霞的承諾：

• 不成交不收錢——委託期間所有行銷（拍照、廣告、帶看、文案）全部免費
• 沒有隱藏費用——不收簽約金、不收廣告分攤金
• 代辦服務透明——謄本費、代書費、履保費用都是第三方支付，不從仲介費抽成

唯一例外：若簽專任約但屋主私自跳單（繞過張霞給其他仲介或買方）、或中途無故解約，依委託書條款計違約金。

不會——專任和一般約收費一致，皆依標準 4% 計收。

但專任約會提供額外行銷資源：

• 專業攝影師拍照（含空拍 / VR 360 選配）
• 4 大平台優先版位（591、信義、住商、樂屋）
• FB / LINE 社群推播給買方名單
• 每週向屋主回報帶看情況

一般約則是「標準行銷」：物件上架 + 自然流量帶看。

所有物件都包含：

• 📸 專業攝影（廣角、自然光，每間至少 20 張）
• 📝 文案撰寫（重點突顯、SEO 關鍵字）
• 🌐 4 大平台同步上架：591、信義、住商、樂屋等多站
• 💬 LINE 社群推播給買方名單（約 300+ 宜蘭買方）
• 📘 住商官方 FB 粉專、個人粉專曝光

專任約額外贈送：

• 🚁 空拍照／VR 360 虛擬看屋（依物件評估）
• 🎥 30 秒短影片（適合 FB / 官網）
• 📬 每週書面帶看回報

依物件類型安排：

• 透天／別墅：假日「開放賞屋日」（Open House），一次同時多組帶看
• 公寓／大樓：預約制帶看（避免鄰居抱怨、保護屋主）
• 土地／農地：現場帶看＋旁觀實地講解

物件上架後：

• 第 1 週：通常 3~5 組詢問、1~2 組實地帶看
• 第 2~4 週：穩定帶看期，每週 1~3 組
• 若 4 週都沒帶看 → 張霞會主動和屋主討論「定價／行銷策略」調整

可以——帶看時間完全由屋主決定：

• 可指定「平日晚上 / 假日下午」
• 可設定「需提前 1 天預約」
• 空屋可交鑰匙給張霞保管（張霞投保保管責任險）
• 有住人時，張霞會提前 30 分鐘到現場，確認屋主已準備好

💡 實務上，帶看佳的時機是上午 10~12 點、下午 2~4 點（採光最好）。可以與張霞事先約定「固定時段」減少干擾。

標準流程約 90~120 天：

• 委託簽約 → 拍照上架：3~7 天
• 上架 → 找到買方（斡旋成交）：30~60 天（依定價與行情）
• 買賣簽約 → 用印 → 完稅：約 30 天
• 貸款核貸 → 尾款交屋：約 15~30 天

💡 若買方是現金交易可省下貸款階段（可縮短 30 天）；若屋主有貸款要清償，會同步辦理。

關鍵看「斡旋 vs 要約」狀態：

• 買方下斡旋、屋主「還未同意」：屋主可不收、退回斡旋金，屋主無違約責任
• 屋主「已簽名同意」斡旋金 → 自動轉為訂金：此時屋主反悔要賠雙倍訂金給買方
• 買方改用「要約書」，屋主簽署後反悔：賠總價 3% 違約金

依合約「交屋清單」決定：

• 清空交屋：所有家具家電（冷氣除外）都要搬走，房屋像「新屋」一樣
• 現況交屋：保留約定好的家具家電（合約會逐項列出）

宜蘭市場慣例：冷氣、熱水器、固定式廚具、紗窗通常會留。這些項目會在簽約時用照片和清單明文記錄，避免日後糾紛。

💡 不要的家電／家具，張霞可協助聯絡清潔公司處理，費用約 3,000~8,000 元依體積計。

依民法「物之瑕疵擔保」：屋主需擔保交屋時屋況正常使用，但有時效：

• 瑕疵發現：交屋後 5 年內
• 通知期限：發現後 6 個月內通知屋主

常見爭議：漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋。張霞簽約前會陪屋主一起做「不動產現況說明書」，坦誠揭露已知問題（漏水史、過往整修），避免事後被告。